Классические схемы ипотечного кредитования в международной практике

В США распространена система предоставления земельными банками ипотечного кредита на льготных для фермеров условиях. Эти банки, в свою очередь, управляются Фермерской кредитной ассоциацией. Средства черпаются из фондов, созданных специально для ипотечного кредитования фермеров. Выделяют ипотечный кредит под залог земли и коммерческие банки, но под более высокий процент либо с выплатой разницы в процентных ставках за счет государства.

Схема жилищной ипотеки в США выглядит следующим образом. При приобретении жилья (отдельного дома или квартиры в собственность) средний американец обычно в состоянии оплатить сразу лишь 10-20% его стоимости. Остальная сумма берется в кредит. Кредитор (ипотечный банк) предоставляет кредит под залог покупаемого жилья. В результате строительная или иная компания получает необходимую сумму за построенный дом, а семья или отдельное лицо становится владельцем дома. Существенно, что предметом залога выступает уже построенный дом. В данной ситуации никогда не выдается кредит под строительство, необходимо наличие конкретного жилья в качестве предмета залога. Ипотечный кредит предоставляется на срок до 30 лет, в течение которого заемщик обязан вносить ежемесячную плату в погашение кредита, иначе на жилье может быть обращено взыскание. Именно к этому сводится основное содержание ипотеки. Следует также подчеркнуть, что в США, как и в других развитых странах Запада, земельный участок и строение на нем рассматриваются как единое целое.

На этом кажущаяся простота схемы жилищного ипотечного кредитования заканчивается. Далее вступает в силу система обеспечения ипотеки сложными экономическими, финансовыми и правовыми механизмами, регулирующими деятельность ипотечных банков и вторичного рынка жилищных займов.

Предоставление денежных средств государством - один из способов рефинансирования при ипотечном кредитовании. Выделяются также другие способы: заем средств у населения и рефинансирование с использованием ценных бумаг. Заслуживает внимания зарубежный опыт использования ценных бумаг в ипотечном кредитовании. Особо следует рассмотреть модели рефинансирования ипотечных кредитов.

Классический вид долгосрочного займа денежных средств - выпуск ипотечным банком своих облигаций. Обычно они не приносят очень высокого дохода, но относятся к самым надежным. Выпуская облигации, ипотечный банк сам становится заемщиком денежных средств у широких масс инвесторов. Ипотечный банк может выпускать и краткосрочные облигации, однако в условиях колебаний процентной ставки по краткосрочным кредитам обслуживать ими долгосрочный кредит невыгодно.

Банк может сразу после выдачи ипотечного кредита продать свои права кредитора на фондовом рынке, предварительно обратив их в ценные бумаги. Для этой цели ипотечным закладным придается статус ценной бумаги, они становятся одним из видов фондовых ценных бумаг и начинают обращаться наряду с акциями, облигациями и т. д.[11].

Действие ипотеки начинается с оформления ипотечных отношений путем составления, как указывалось ранее, долгового обязательства, фиксирующего все вопросы кредита и ипотечного договора о залоге недвижимости с указанием прав и обязанностей сторон и других условий. Потребность именно в двух документах при оформлении ипотеки связана с обеспечением потенциальной возможности продажи займов.

Продажа займа не влечет за собой выход ипотечного банка из процесса ипотечного кредитования. За ипотечным банком сохраняются функции обслуживания кредита - т. е. взимание платежей с заемщика, направление соответствующих дивидендов инвесторам, купившим займы, защита интересов инвесторов в случае возникновения споров по займам. Таким образом, ипотечный банк выполняет роль активного посредника.

Продавая ипотечные закладные сразу после выдачи ипотечного кредита, банк получает возможность поддерживать показатель ликвидности своего баланса на необходимом уровне, даже привлекая средства на более короткий срок, чем по выдаваемым кредитам. Это, естественно, резко повышает возможности ипотечного банка по привлечению средств для выдачи ипотечных кредитов.

Существует несколько способов размещения ипотечных закладных среди как можно большего количества инвесторов.

Первый способ - “выпуск вторичных ипотечных закладных”[12]. Принцип его действия представлен на рис. 2. Способ основан на том, что ипотечные банки (в основном крупные) выдают кредиты на сумму не ниже минимальной (достаточно большой). С другой стороны, существуют заемщики, которым не требуются большие кредиты, и кредитные учреждения, которые в связи с установленными для этого вида деятельности ограничениями не могут выдавать большие кредиты (таким учреждением может быть простой коммерческий банк). В этом случае кредитное учреждение выдает несколько небольших по размеру ипотечных кредитов под более высокие проценты, чем ипотечные банки. Затем оно рефинансируется в крупном банке. Для рефинансирования полученные ипотечные закладные объединяются и на них выпускается вторичная ипотечная закладная. Вторичная закладная служит обеспечением кредита, который выдает крупный ипотечный банк и который направляется кредитным учреждением на выдачу новых ипотечных кредитов. Кредитное учреждение на протяжении всего срока кредита получает прибыль в виде разницы между процентными ставками по выданным и полученным кредитам, а вторичная ипотечная закладная обращается на фондовом рынке по общим правилам.

Полезные статьи:

Заемные средства КБ
Заемный капитал - средства полученные от эмиссии и продажи облигаций, и кредиты. полученные в других ББ, в т.ч. и НБУ. Отличие заемных от привлеченных средств: в первом случае банк играет активную роль - инициатива идет от него во втором - пассивную. К АБ, которые выпускают ОО, предъявляются такие ...

Срочные сделки
Срочные сделки – это сделки, которые имеют фиксированные сроки расчета, заключения и установления цены. Для данных сделок характерно наличие значительного промежутка времени между заключением и исполнением сделки. Чем дольше срок между датой заключения сделки и датой ее исполнения, тем большему рис ...

Общие понятия и роль жилищного страхования
В течение последних десяти лет вопросы, связанные с защитой жилищного фонда в России, требовали одновременно тактических и стратегических решений на государственном уровне. Перед руководителями различных уровней исполнительной власти продолжают стоять задачи по управлению системой ЖКХ в целом и по ...