Классические схемы ипотечного кредитования в международной практике

1) долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);

2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство.

Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т.е. обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, под которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком), позволяющее привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, прежде всего мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым является недвижимость.

Для германской и английской систем прав характерен вариант, когда основу регистрационной системы, например в Германии, составляет земельная книга, роль и порядок ведения которой регулируются германским уложением и специальным актом “Правила ведения земельной книги”. Регистрация земельных участков при установлении ипотеки сопровождается четким юридическим оформлением возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в виде закладной. При занесении подобного соглашения в земельную книгу в ней должны быть записаны: вид залогового права, имя должника, имя кредитора, сумма требований кредитора, процентная ставка и другие дополнительные требования, например, повышение процентов за отсрочку.

В современных законодательствах западных стран права и обязанности сторон по договору ипотеки трактуются однообразно. Залогодатель обязан:

- страховать предмет ипотеки;

- принимать меры для его сохранности;

- сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех существующих залогах предмета ипотеки;

- уведомлять залогодержателя об угрозе его утраты или повреждения.

Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Особо в ипотечном праве оговаривается возможность возникновения угрозы заложенному имуществу. В этом случае кредитор вправе назначить собственнику имущества соразмерный срок для устранения такой опасности. Если же собственник угрозу не устранил, кредитор может потребовать устранения опасности в исковом порядке либо немедленно погасить кредит за счет заложенного имущества. Кредитор имеет право реагировать подобным образом не только на ухудшение состояния недвижимого имущества, но и на поведение собственника или третьих лиц, которое может повлечь за собой такое ухудшение. Для того чтобы своевременно воспользоваться этими правами, банки (кредитодатели) специально оговаривают соответствующие юридические ситуации в формулярах, сопровождающих договор об ипотеке.

Отдельного рассмотрения заслуживают применяемые в мировой практике формы реализации залогового права в ипотеке. Существуют два вида процедур реализации залогового права - судебная и административная.

В США традиционно предпочтение отдается административной процедуре, ключевой фигурой в которой выступает шериф. В его обязанности входят публикация объявлений о продаже заложенного имущества, извещение заинтересованных лиц, проведение торгов. В Европе, напротив, практикуется судебная процедура. Она подробно разработана немецким законодательством, которое предусматривает три способа принудительной реализации залоговых прав:

- принудительная ипотека;

- принудительный аукцион;

- принудительное управление.

Принудительная ипотека служит исключительно для того, чтобы сохранить за кредитором определенный статус и подтвердить его права на имущество. Поэтому в реальной практике залоговые права на недвижимость реализуются на основе двух других вариантов, а сама процедура реализации залогового права во многом напоминает механизм банкротства. Так, принудительный аукцион представляет собой судебную процедуру, цель которой - передача прав собственности на недвижимое имущество покупателю и удовлетворение за счет вырученной суммы требований кредитора. Принудительное управление предусматривает предоставление возможности кредиторам удовлетворять свои требования постоянно путем эксплуатации недвижимого имущества. Обычно это происходит в форме продолжения нормальной эксплуатации недвижимости. Принудительное управление используется и как основной способ реализации залоговых прав, и как промежуточный, предшествующий принудительному аукциону.

Указанные основные отличия в системе ипотечного кредитования сложились в США после периода Великой депрессии (до этого американская система ипотечного кредитования мало чем отличалась от европейской). Но и в преобразованном виде ее главные характеристики остаются неизменными.

Весь процесс ипотечного кредитования может быть разбит на три основные стадии: 1) инициирование; 2) посредничество; 3) инвестирование.

Полезные статьи:

Индексы фондового рынка США
Dow Jones Indexes . 3 июля 1884 г. выдающийся финансист Чарльз Доу предложил первый биржевой индекс Dow Jones Railroad Average, который большей частью состоял из железнодорожных компаний (9 — железнодорожных и 2 — промышленные). Методика его расчета для удобства применения в ходе торгов была просте ...

Анализ пассивных операций банков второго уровня Республики Казахстан
С помощью пассивных операций банки формируют свои ресурсы. Суть их состоит в привлечении различных видов вкладов, получении кредитов от других банков, эмиссии собственных ценных бумаг, а также проведении иных операций, в результате которых увеличиваются банковские ресурсы. Исторически пассивные опе ...

Иностранные инвестиции в банках с переходной экономикой
За последние 15-20 лет иностранные банки заняли лидирующие позиции в банковском секторе стран Центральной, Восточной и Юго-Восточной Европы. В большинстве из них нерезиденты уже контролируют больше половины капитала и активов банковской системы, им принадлежат все или почти все ведущие кредитные ор ...